房地产行业点评报告:预售与现售,房企影响几何?

报告要点

若由期房转为现房销售,新增供给显著延后,销售短期或将明显萎缩。根据国家统计局数据,在商品房销售中,期房销量远高于现房。2018年前8月,期房和现房销售面积在总销售面积中的占比分别约为81.5%和18.5%,销售金额占比则分别约为85.0%和15.0%。如果仅以现房形式进行销售,商品房新增供给将显著延后,短期内销售规模或将大幅萎缩,从而加大房企的现金回流压力。

若由期房转为现房销售,房企周转速度与盈利能力或将弱化。我们考虑一个带有1层地下室、地上18层、现浇框架式结构的居住项目,按照全国定额工期测算,若预售形象进度要求分别为出±0、1/3地上主体、2/3地上主体和竣工现售,则从拿地到开盘的时间周期分别约为129天、299天、468天和638天。如果由期房转为现房销售,该情况下房企开盘周期最多可能延后约17个月,房企的周转率或将受显著影响,并影响其盈利能力。

若由期房转为现房销售,房企现金流承压,融资压力或将加大。若由期房转为现房销售,房企定金及预收款、个人按揭贷款两项资金来源将受影响。2018年前8月,在房地产开发资金来源中,定金及预收款占比约33.2%,个人按揭贷款占比约14.6%,两者占比合计约47.8%。根据期房销售额占比85.0%估算,若由期房转为现房销售,房企前8月约40.7%的资金来源将受影响。根据117家上市房企的数据,2018上半年末净负债率约106.4%,若由期房转为现房销售,房企现金流入将延后,短期内货币资金将下降,房企净负债率将上升至约239.8%,资金压力显著加大。

若由期房转为现房销售,土地市场或将冷却,地方财政压力可能加大。土地出让金仍然在地方财政收入中占据重要位置,2017年国有土地使用权出让收入与地方本级财政收入的比例约为56.9%。在经营压力提升的背景下,房企在土地端的投资力度或将冷却,地方政府土地出让金中短期或受影响,地方财政压力预计将会提升。

行业基本面温和下行,政策风险或将缓和,看好估值修复行情。考虑到期房转为现房销售对行业的影响,我们认为短期内落地可能性偏低。结合目前行业基本面的下行走势,未来政策端进一步收紧的必要性或将减弱,部分城市前期过于严格的调控政策或存预期改善空间,龙头地产或逐渐进入估值修复阶段。

风险提示:1.调控政策或有继续紧缩风险;

2.行业销售或有大幅下滑风险。

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